يحق للأجنبي المقيم بإقامة نظامية، وكذلك لغير المقيم، تملك العقار في السعودية، لكن هذا الحق يعمل ضمن نطاقات جغرافية محددة وشروط واضحة، وليس في سوق مفتوح بلا قيود. بدأ سريان نظام تملك غير السعوديين للعقار في 22 يناير 2026، ووافق مجلس الوزراء على اللائحة التنفيذية والنطاقات الجغرافية في 23 يونيو 2026. أما رسم التصرف الذي يدفعه غير السعودي عند بيع حقه العقاري أو نقل ملكيته فهو 2% في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، وصفر في غيرها مع استثناءات محددة.
كثير من القراء ما زالوا يعملون بأرقام قديمة مثل 5% أو 10%، وبعض ما يُنشر يخلط بين السقف النظامي الذي يسمح به القانون والنسبة الفعلية في اللائحة. سنفصل بين الاثنين، ثم نشرح الشروط والخطوات بحسب صفة المشتري.
شروط تملك غير السعوديين للعقار: من يحق له الشراء؟
يتوقف حق التملك على صفة المشتري: هل هو مقيم يحمل إقامة نظامية، أم غير مقيم، أم شركة؟ ولكل فئة قواعدها، لذلك حدّد فئتك أولًا قبل أن تبحث عن عقار.
بالنسبة للمقيم، ينص دليل صحيفة النهار على أن المقيم الذي يحمل إقامة سارية يحق له تملك عقار سكني واحد للاستعمال الشخصي خارج النطاقات المحددة. لذلك يجب أن تحسم أولًا هل العقار داخل نطاق معتمد أم خارجه، لأن ذلك يحدد المسار الذي تسلكه.
وتقيّد اللائحة تملك الزوجة والأبناء لعقار منفصل لنفس الغرض، إلا إذا بلغ الابن 25 عامًا أو انتهى الزواج. فإذا كانت الأسرة تملك عقارًا سكنيًا للاستعمال الشخصي، فلا يُسجَّل عقار ثانٍ لنفس الغرض باسم أحد أفرادها ما لم تنطبق إحدى هذه الحالات.
أما الأفراد في مكة المكرمة والمدينة المنورة، فيقتصر تملكهم على المسلمين، وهو شرط يجب التحقق منه قبل بدء أي إجراء.
المدن المشمولة بالتملك: الرياض وجدة ومكة والمدينة
تشمل النطاقات المعتمدة الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة. ومكة والمدينة تحملان قيودًا خاصة إضافية، لذلك لا يكفي أن يكون العقار في المدينة نفسها دون التحقق من تفاصيل القيود.
هذا النموذج أكثر تقييدًا من السوق الحر، لأنه يحصر التملك في مواقع محددة بدل أن يشمل كل مدينة. الخريطة التفاعلية المتاحة على منصة «عقارات السعودية» هي المرجع العملي للتحقق. ابحث عن موقع العقار على الخريطة قبل التفاوض على السعر أو دفع أي عربون.
رسوم التصرف العقاري: الفرق بين 2% والسقف 5%
هنا يقع أكثر الخلط. تتداخل ثلاثة أرقام في المقالات المنشورة، ويجب فصلها:
- ضريبة التصرف العقاري المعيارية 5%: تنطبق على السعوديين وغير السعوديين في كل المدن، وهي قائمة منذ ما قبل هذا الإصلاح، وفق المتحدث الرسمي لهيئة العقار.
- رسم التصرف الذي يدفعه غير السعودي: 2% في المدن الأربع، ويُضاف إلى ضريبة الـ5% ولا يحل محلها.
- السقف النظامي: تذكر تغطيات صحفية وتحليلات أن القانون يسمح بفرض رسم يصل إلى 5% على تصرفات غير السعوديين، بينما تتحدث بعض المكاتب الاستشارية عن تكلفة مجمعة تقارب 10%. هذه الأرقام لا تمثل الرسم الفعلي المعلن في اللائحة.
| الحالة | الرسم على تصرف غير السعودي |
|---|---|
| داخل الرياض أو جدة أو مكة المكرمة أو المدينة المنورة | 2% |
| خارج المدن الأربع | صفر، مع استثناءات محددة في اللائحة |
ماذا يعني ذلك عمليًا؟ لنفترض أن غير سعودي يبيع عقارًا في جدة بمليون ريال. الرسم بنسبة 2% يساوي 20 ألف ريال، وضريبة التصرف 5% تساوي 50 ألف ريال، فيكون المجموع 70 ألف ريال، أي 7% من قيمة التصرف. المثال توضيحي، ويستحسن أن يوضح العقد من يتحمل كل بند، مع مراجعة النص الرسمي أو مختص قبل التوقيع.
خطوات تملك العقار للمقيم وغير المقيم
خطوات المقيم
- تحقق من موقع العقار على الخريطة الرسمية، وحدد هل هو داخل نطاق معتمد.
- تأكد من صفتك: مقيم بإقامة سارية، وفرد وليس شركة، وأن الشراء لا يخالف قيد الأسرة السابق ذكره.
- تأكد أن العقار غير متنازع عليه وأن صك الملكية مسجل.
- ادفع الرسوم المستحقة عبر القنوات الإلكترونية المعتمدة.
- سجّل التصرف في السجل العيني، فالملكية لا تكون نافذة قبل ذلك.
إذا كنت مقيمًا وتحتاج إلى معرفة الخدمات المتاحة لك عبر أبشر، فراجع دليل خدمات أبشر للمقيمين 2026. وإذا كانت بيانات جوازك تحتاج تحديثًا، فهناك شرح لتحديث معلومات الجواز للمقيمين يوضح الخطوات والرسوم.
خطوات غير المقيم
يشترط قبل بدء الشراء أن يكون لدى غير المقيم ثلاثة أمور: هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، وحساب بنكي مفتوح في المملكة، ورقم جوال سعودي مرتبط بهذه الهوية الرقمية. ويُستحسن تجهيزها مبكرًا، لأن غيابها يوقف الإجراء قبل أن يبدأ.
وذكرت إحدى المصادر أن الهوية الرقمية قد تُصدر عبر أبشر، لكن هذا لم يُتحقق منه في النص الرسمي، فاسأل الجهة المختصة قبل الاعتماد على هذه المعلومة.
الشركات الأجنبية وإشعار تغيّر الملكية
الشركات الأجنبية، وكذلك الشركات السعودية التي يملك فيها أجانب حصة، يجب أن تُسجَّل لدى وزارة الاستثمار، وأن تفصح عن ملّاكها المباشرين وغير المباشرين. كما يجب على الشركة أن تبلّغ الجهات المختصة خلال 15 يومًا من أي تغيّر في ملكية بنسبة 5% أو أكثر.
عمليًا، ينبغي أن تحدّث الشركة سجل ملكيتها باستمرار، وأن تتابع نسب الملكية غير المباشرة أيضًا، لأن الإفصاح يشملها.
المخالفات وأهمية التسجيل في السجل العيني
الملكية لا تكون نافذة إلا بعد تسجيلها في السجل العيني، فالعقد وحده لا يكفي لإثبات الملكية في هذا الإطار.
تذكر مصادر عدة أن الغرامة على المخالفات قد تصل إلى 5% من قيمة الحق بحد أقصى 10 ملايين ريال، وتربط بعض التغطيات هذا السقف بالإدلاء ببيانات غير صحيحة. لم تُؤكَّد صياغة هذا البند في النص الرسمي، لذلك راجع نص اللائحة المنشور في الجريدة الرسمية أم القرى قبل الاعتماد عليه.
قائمة تحقق قبل توقيع العقد
- تحقق من وقوع العقار داخل نطاق معتمد على الخريطة الرسمية.
- حدّد صفتك: مقيم أم غير مقيم، فرد أم شركة.
- اطلب الاطلاع على صك الملكية، وتأكد من عدم وجود نزاع وأن العقار مسجل.
- احسب الرسوم: 2% في المدن الأربع، وضريبة التصرف 5% المعيارية، وحدد في العقد من يتحمل كل بند.
- ضع في حسبانك مدة التسجيل في السجل العيني، فلا تُعد الملكية نافذة قبل ذلك.
هذا الدليل مبني على الإطار المعلن حتى إعداده، والنطاقات والرسوم قد تتغير بقرارات لاحقة. لذلك تحقق من آخر نص في الهيئة العامة للعقار قبل توقيع أي اتفاق، واحتفظ بالإيصالات وأرقام المعاملات لتسهيل أي مراجعة لاحقة.
